Como Regularizar um Imóvel com Contrato de Gaveta?

Por Luiz Henrique da Silva – Advogado Especialista em Direito Imobiliário (OAB/SC 58.005)

Se você comprou um imóvel por contrato particular e até hoje não conseguiu registrar em seu nome, este artigo é para você. Milhares de brasileiros estão na mesma situação: compraram um apartamento ou terreno de boa-fé, pagaram tudo certinho, mas nunca receberam a escritura definitiva. O que muitos não sabem é que a adjudicação compulsória pode ser a solução.

🔎 O Que é Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que permite ao comprador de um imóvel obter a escritura pública mesmo sem a colaboração do vendedor. Ela tem amparo legal nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417 — Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418 — O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Além disso, a Súmula 239 do STJ reforça essa possibilidade ao estabelecer que:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Essa ação é essencial quando você já quitou o imóvel, mas o antigo proprietário sumiu, faleceu ou se recusa a transferir a propriedade.

✅ Quem Pode Entrar com a Ação de Adjudicação Compulsória?

• Quem comprou o imóvel por contrato particular (contrato de gaveta);
• Quitou integralmente o preço;
• Não conseguiu registrar o imóvel por falta de escritura definitiva;
• Tem documentação que comprove a posse, o pagamento e a intenção do vendedor de transferir a propriedade.

Mesmo que o vendedor tenha falecido, é possível mover a ação contra seus herdeiros ou o espólio.

💼 Exemplo Real de Caso Válido

Vamos imaginar a história de Paulo, um trabalhador simples que realizou o sonho da casa própria em Biguaçu/SC. Ele comprou seu apartamento diretamente de Fulano da Silva, pagando tudo em dia e até assumindo o financiamento. Tudo foi feito no famoso “contrato de gaveta”. Acontece que Fulano, apesar de afirmar ter autorização dos verdadeiros donos, jamais providenciou a escritura definitiva. Pior: depois da venda, Fulano desapareceu. Paulo seguiu morando no imóvel, fez reformas, paga impostos e contas, mas o imóvel ainda está no nome dos antigos donos. Agora, com toda essa documentação e a posse tranquila, Paulo está pronto para buscar judicialmente a propriedade que é, de fato, sua.

Paulo guardou todos os documentos, comprovantes de pagamento e o contrato assinado com firma reconhecida. Com esses elementos, ele tem o chamado justo título e está pronto para buscar a adjudicação compulsória, ou seja, a regularização definitiva do imóvel perante o cartório e o Judiciário.

A posse de Paulo é pacífica, o imóvel está quitado, e os contratos — aliados à procuração pública e ao substabelecimento — comprovam a cadeia dominial desde os proprietários originais até o atual possuidor. Assim, ele possui justo título e está apto a requerer judicialmente o reconhecimento da propriedade por meio da adjudicação compulsória.

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📆 Quais Documentos São Necessários?

• Contrato de compra e venda com firma reconhecida, sem cláusula de arrependimento, o que reforça o direito à adjudicação compulsória nos termos do artigo 1.417 do Código Civil;
• Recibos de pagamento ou comprovantes bancários;
• Procuração pública (se houver representante do vendedor);
• Documentos pessoais das partes;
• Certidão da matrícula atualizada do imóvel.

🏛️ Entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) entende que a adjudicação compulsória exige prova documental clara da cadeia de negócios e do adimplemento contratual. A jurisprudência local mostra que:

“Não é cabível a adjudicação compulsória quando não há comprovação do vínculo jurídico entre o promitente comprador e o proprietário registral, nem quando a cadeia dominial está rompida.” (TJSC, Apelação n. 0001992-12.2013.8.24.0126)

Contudo, o mesmo TJSC já decidiu que:

“Comprovada a quitação integral do valor acordado e a resistência do promitente vendedor quanto à outorga da escritura, procede o pedido de adjudicação compulsória, mesmo em contrato de gaveta.” (TJSC, Apelação n. 5006169-31.2023.8.24.0045)

Em resumo, o TJSC considera legítima a adjudicação compulsória quando presentes:

• Posse pacífica e contínua;
• Quitação do imóvel;
• Contrato assinado, sem cláusula de arrependimento.

Esses são pilares fundamentais para que o Judiciário reconheça seu direito à propriedade.

🏡 Benefícios do Imóvel Regularizado

Regularizar um imóvel não é apenas uma questão legal — é um investimento no seu futuro. Abaixo, listamos os principais benefícios de ter seu imóvel devidamente escriturado e registrado:

• 🔒 Segurança Jurídica: você se torna, oficialmente, o dono do imóvel. Isso impede terceiros de reivindicarem a propriedade e dá estabilidade à sua posse.
• 💰 Facilidade para Vender ou Financiar: bancos exigem matrícula registrada para liberar crédito imobiliário. Com imóvel regular, você pode vender ou financiar com facilidade.
• 📈 Valorização do Bem: imóveis registrados tendem a ter maior valor de mercado, pois oferecem segurança e atratividade para compradores.
• 🧾 Herdeiros Protegidos: a regularização facilita inventário e partilha, evitando disputas e burocracias no futuro.
• 🛠️ Acesso a Melhorias Urbanas e Regularização Fundiária: imóveis registrados têm mais chances de receber investimentos públicos e participar de programas de regularização e urbanização.

Se você vive em um imóvel com contrato de gaveta ou promessa de compra e venda antiga, considere os riscos de manter essa situação indefinidamente. Com a adjudicação compulsória, você transforma o que é “de fato” em um direito “de direito”.

🚀 Conclusão: Caminho para a Solução

Se você está há anos esperando a escritura definitiva do seu imóvel, saiba que a adjudicação compulsória pode ser o caminho legal para resolver sua situação. Quando há posse, quitação e documentação adequada, o Judiciário pode reconhecer o seu direito à propriedade.

Procure um advogado especializado em Direito Imobiliário para analisar seu caso com segurança e profissionalismo.

Luiz Henrique da Silva
Advogado Especialista em Direito Imobiliário
OAB/SC 58.0005