Usucapião em Loteamento Irregular ou Clandestino: É Possível?

✉️ A resposta é: sim, é possível usucapir imóvel situado em loteamento irregular ou clandestino, desde que preenchidos os requisitos legais.

Nos últimos anos, a jurisprudência tem evoluído para reconhecer que o direito à moradia, a boa-fé e o cumprimento da função social da propriedade são elementos que não podem ser ignorados na análise de pedidos de usucapião, mesmo em áreas que não estejam devidamente regularizadas.

O que é o loteamento clandestino ou irregular?

🏛️ Loteamento é o ato de dividir um terreno em lotes destinados à edificação, normalmente com abertura de vias públicas. Quando essa divisão é feita sem observação das normas legais, especialmente da Lei n. 6.766/1979, o parcelamento é considerado irregular ou clandestino.

Mesmo assim, é comum que pessoas adquiram ou passem a residir nessas áreas, por meio de cessões informais ou ocupação direta, mantendo a posse pacífica, com ânimo de dono, por anos ou décadas.

O que diz a jurisprudência?

✍️ No julgamento da Apelação n. 0302432-84.2016.8.24.0010/SC, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou que a existência de parcelamento irregular do solo urbano não impede, por si só, a declaração de usucapião, desde que presentes os requisitos legais.

Segundo o Desembargador Luiz Cézar Medeiros:

“O reconhecimento da usucapião não impede a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano. Muito ao revés, constitui, em várias hipóteses, o primeiro passo para restabelecer a regularidade da urbanização.”

Esse entendimento acompanha também a orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema Repetitivo 985, que afirma ser incabível obstar a usucapião com base exclusivamente no fato de a área usucapienda ser inferior ao módulo mínimo previsto em lei municipal.

O que é preciso para usucapir um imóvel em loteamento clandestino?

📗 Preencher os requisitos legais da modalidade de usucapião escolhida, como por exemplo:

 

• • Usucapião extraordinária (art. 1.238, CC): posse por mais de 15 anos, ininterrupta e sem oposição, com ânimo de dono;

• • Usucapião especial urbana (art. 183 da CF e art. 9º do Estatuto da Cidade): posse de 5 anos, em área urbana de até 250m², utilizada para moradia própria e da família, desde que não seja proprietário de outro imóvel.

🧹 Importante: a irregularidade do loteamento não elimina os direitos daquele que exerce a posse com os requisitos legais para a usucapião. Além disso, a jurisprudência tem compreendido que reconhecer a usucapião nessas situações não significa legitimar a irregularidade, mas sim garantir o direito à propriedade a quem efetivamente cumpre sua função social.

Entendimento do STJ sobre a usucapião urbana: função social e jurisprudência

A usucapião urbana é um instrumento legal poderoso que permite a aquisição da propriedade de um imóvel urbano por quem exerce posse prolongada e pacífica com finalidade de moradia, mesmo sem ter a escritura registrada. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa forma de aquisição está diretamente ligada à função social da propriedade, um princípio constitucional que valoriza o uso legítimo do bem, ainda que desprovido de formalidades.

A usucapião especial urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, permite que alguém adquira até 250 m² de terreno urbano desde que:

 

• • Exerça posse mansa e pacífica por pelo menos 5 anos;

• • Use o imóvel para moradia própria ou de sua família;

• • Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Já a usucapião extraordinária urbana, disciplinada pelo artigo 1.238 do Código Civil, exige 15 anos de posse contínua e sem oposição, podendo esse prazo ser reduzido para 10 anos se o imóvel for usado para moradia ou tiver sido realizado investimento de interesse social.

No REsp 1.818.564, o ministro Moura Ribeiro reforçou que a usucapião cumpre a função social da propriedade, por permitir que áreas subutilizadas sejam incorporadas ao patrimônio de quem de fato lhes dá destinação legítima e proveitosa. Assim, o STJ tem afastado entraves meramente formais quando estão presentes os elementos exigidos pela lei.

Além disso, no REsp 1.777.404, a ministra Nancy Andrighi destacou o papel do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que ampliou os legitimados a usucapir: pessoas físicas individualmente, em composse ou até mesmo associações de moradores regularmente constituídas.

O STJ também já enfrentou diversas dúvidas práticas sobre a usucapião urbana:

 

• • ✅ É possível usucapir mesmo que parte do imóvel já seja de sua propriedade formal;

• • ✅ O prazo pode ser completado durante o curso da ação judicial;

• • ❌ Não é obrigatório tentar antes pela via extrajudicial;

• • ✅ A moradia com uso comercial não impede a usucapião especial urbana.

A jurisprudência do STJ reforça que a usucapião urbana é um caminho viável para regularizar situações consolidadas, especialmente em cenários de informalidade urbana. O foco está na posse com ânimo de dono e no atendimento à função social, mesmo que o imóvel esteja em área irregular ou loteamento clandestino.

Conclusão

🔗 A usucapião em loteamento clandestino é uma realidade jurídica aceita pelos tribunais brasileiros, desde que haja a posse qualificada e prolongada, ainda que a área esteja fora das normas urbanísticas.

💼 Por isso, é fundamental analisar o caso concreto com apoio de um advogado especialista. A regularização fundiária pode começar com o reconhecimento judicial da propriedade.

Quer saber mais sobre usucapião? Acompanhe nossas publicações e tire suas dúvidas com um profissional de confiança.

Este artigo foi desenvolvido por Luiz Henrique da Silva, advogado inscrito na OAB/SC 58.005, especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Civil e Imobiliário da 53ª Subseção da OAB/SC. Atua com ênfase na regularização de imóveis urbanos e rurais, incluindo ações de usucapião e retificações de registro. Com experiência prática e atuação estratégica, busca soluções jurídicas que efetivem o direito à moradia e à propriedade com segurança jurídica.